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民营房企债务违约风险牵动神经。如若暴雷事件最终发生，谁又是最大受害者呢？犹记得上月初高盛发布研报，对五家内地上市银行给予“卖出”评级。这篇沽空檄文被外界解读，楼市下行会拖累银行坏账率飙升。但分析过房企负债结构会发现，银行开发贷款的风险总体可控，上下游企业及个人购房者面临的冲击可能更为明显。

眼下房企现金流情况持续恶化，特别是境外美元债融资成为市场焦点。受到信用评级下降、违约传闻发酵及联储激进加息等因素影响，自2021年10月份开始，中资房企该项目的淨融资额就持续为负。截至今年6月末，中资离岸房地产行业美元债余额从2022年末的1854亿美元降至1564亿美元，半年来存量淨额减少290亿美元，下降幅度在历史上看也是罕见的。要知道，与境内信用债市场不同，在离岸市场发债的企业主要是民营房企。

“房住不炒”后信贷投放紧缩

另一边厢，下半年楼市销售数据也不容乐观。最新统计显示，7月份30大中城市商品房日均成交面积环比下滑17%，同比下滑27.9%，为2018年来同期的最低值。“房住不炒”国策提出后，内地金融市场收缩了对房地产行业的信贷投放，销售回款俨然成为房企第一大资金来源，占比高达56%。如今这条“水喉”亦是处境艰难。

境外债市融资受阻，叠加销售回款走弱，房企资金压力可想而知。也因此，民营房企的债务违约风险备受关注。但容易被市场误解的是，最大的风险敞口并非来自银行。

据中金公司估算，截至2022年底房地产相关金融敞口规模约60万亿元（人民币，下同）。其中，个人住房按揭贷款39万亿元，占银行贷款20%；对公房地产贷款14万亿元，占银行贷款7%。人民银行也曾对前50名房企做过统计，负债来源排名前三位的是：预收个人房款（32%），上下游企业垫资（30%），银行开发贷（14%）。可以看出，家庭部门与企业部门所承受的风险是高于银行的。

理论上银行开发贷不良认定考虑多方面因素，包括逾期时间、信用纪录、还款能力、担保物价值、项目销售和施工进度等。房企某项债券违约并不必然导致全部贷款被划为不良，银行一般根据具体项目情况进行认定。而根据去年11月推出的“金融十六条”，2024年12月31日前到期的存量房企融资允许额外展期一年。这也意味着，银行可通过“时间换空间”的技术操作延缓不良贷款率的上升。

上下游产业链覆盖极广

相较而言，房地产上下游产业链覆盖极广，牵涉家电、家具、建材等二十多个行业。一旦房企债务形势恶化，大批企业的应收账款成为坏账，会对经营状况产生极大冲击。譬如，2022年中国挖掘机的累计销量同比下降超两成，其中，内地销量整体下滑幅度较大，降幅达到45%。这背后就是受到房地产下行的拖累。中泰证券曾做过估算，房地产全产业链对国内生产总值（GDP）的增长贡献在25%左右。

而房企因资金短缺推迟现房交付，也会打击居民的购房意欲。数据显示，个人住房存量贷款在年初短暂回升后，到了二季度后再度下降。截至二季度末，个人住房贷款余额为38.6万亿元，较2022年末减少2000亿元。那些交了预付款但又无法入住的家庭，只能通过主动降杠杆的方式缓解自身财务压力。7月份信贷数据显示，住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，中长期贷款减少672亿元。